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Elementos esenciales de la Reforma Financiera de Vivienda

Casa a la venta

FUENTE: AP/Gregory Bull

Una vivienda a la venta detras de un cartel que dice "venta pendiente", Miercoles 14 de agosto del 2013, en San Diego.

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Testimonio ante el Comité del Senado sobre Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos

En la búsqueda de reformar el sistema de financiación de la vivienda, el Congreso tiene que tomar decisiones importantes. Un nuevo sistema podría reestablecer el equilibrio del mercado de la vivienda, dar crédito a una población amplia y diversa, y resultar en un mercado de vivienda más grande, más estable. Por otro lado, se podría crear un ambiente en el que las decisiones de crédito y la vivienda son más costosas, más limitadas y menos sostenibles, especialmente para las minorías y las familias de bajos y moderados ingresos.

Estas decisiones determinarán no sólo la sostenibilidad de un mercado de la vivienda, sino también futuras oportunidades económicas para millones de familias. La propiedad de vivienda y el sistema de financiación de la vivienda juegan un papel único para asegurar familias estables, el fortalecimiento de comunidades, y el impulso  a la economía en general. Por esta razón, es muy importante rediseñar el sistema para tomar en cuenta los cambios demográficos y el cambio del perfil de los consumidores, incluyendo el rápido crecimiento de las comunidades de color, la carga creciente de la deuda estudiantil, el aumento de la demanda entre estadounidenses en zonas rurales, y el aumento de la inseguridad económica entre todos, excepto las familias más ricas.

Con el fin de crear un sistema de financiación de la vivienda que funcione para todas las familias y comunidades, el Congreso debe prestar atención a los siguientes elementos esenciales de la reforma financiera de vivienda:

1. En primer lugar, un nuevo sistema de financiación de vivienda debe colocar las necesidades de la nación en el centro del sistema.

Las estructuras y los procesos del mercado secundario no son fines en sí mismos. Más bien, son un medio de proporcionar vivienda a las familias de nuestra nación. La meta de acceso a crédito asequible y sostenible debe estar al  centro de la misión del nuevo sistema lo cual proporcionará los mayores beneficios a largo plazo no  sólo para las familias sino también para los prestamistas y los inversionistas, mientras que protegerá a los contribuyentes de futuros rescates (bailouts).

2. El sistema debe dar lugar a un mercado amplio con dinero en efectivo que atraiga más capital y mantenga el crédito asequible mediante préstamos garantizados por el gobierno, y conservando el mercado To-Be-Announced, y la hipoteca de tasa fija a largo plazo.

Si queremos facilitar un acceso amplio a crédito asequible y sostenible, y proporcionar oportunidades de inversión atractivas para ampliar la escala de inversionistas, cualquier nuevo sistema de financiación de la vivienda debe incorporar tres componentes del sistema actual: una garantía para los inversores en valores respaldados por hipotecas, un fuerte mercado “To-Be-Announced”, y la disponibilidad amplia de hipotecas de tasa fija a largo plazo.

3. El sistema debe proteger a los contribuyentes de tener que rescatar a cualquier parte del sistema de hipotecas o financiero, lo cual se logra mejor a través de una estructura de garante bonos.

Nuestra propuesta, junto con otras, contempla la protección de los contribuyentes, haciendo que el capital privado absorba las perdidas antes de que la garantía tenga que pagarlas, y fijando los precios adecuadamente, y reservando la garantía del gobierno.

4. El sistema debe funcionar de manera eficaz en todos los ciclos económicos de negocios.

Cuanto más central sea el papel del capital privado, mayor es la inestabilidad que se introduce. El capital privado es intrínsecamente pro-cíclico, lo cual significa que suele ser abundante y barato en tiempos de bonanza y escaso y caro durante las recesiones, así aumentando a las burbujas y profundizando a las crisis, una lección que hemos aprendido muy dolorosamente durante la reciente crisis financiera. Por lo tanto, es esencial que tengamos las herramientas que permiten que el sistema funcione durante las crisis económicas.

5. El sistema debe garantizar que todos los prestatarios solventes tengan acceso al sistema de financiamiento de la vivienda convencional, independientemente de las características demográficas, la localización geográfica o el tipo de vivienda.

Por razones diversas, el mercado hipotecario a menudo sirve a los prestatarios aparentemente “más fáciles”, más lucrativos, o los menos prestatarios riesgosos, a expensas de los prestatarios que son igualmente capaces de mantener la propiedad de vivienda, pero requieren más personalización y consideración. Creemos que cualquier sistema nuevo debería incluir un requerimiento que los prestamistas ofrezcan un campo de juego nivelado para todos los préstamos del mercado primario, y que cumplan los estándares de la garantía, en lugar de servir solamente a un segmento limitado del sistema, tales como porciones del mercado con mayores ingresos.

6. El sistema debe incluir disposiciones para ayudar a que más prestatarios accedan al principal sistema de financiación de la vivienda.

Durante generaciones, la propiedad de vivienda asequible ha proporcionado un medio primario para que las familias asciendan la escalera económica y logren la estabilidad financiera. Mientras que los mecanismos para nivelar el campo de juego para los prestatarios solventes pueden ayudar, no van a llenar todas las brechas creadas por la historia nacional de discriminación y de disparidades de riquezas. Muchos futuros propietarios y los propietarios de viviendas de alquiler que no son fácilmente atendidos por los mercados privados que exigen tasas de ganancias competitivas pueden ser bien atendidos con una cantidad limitada de subsidios. Para garantizar que el nuevo sistema tenga la capacidad para servir a estas categorías de prestatarios, se propone el establecimiento de un Fondo de Acceso a los Mercados.

7. El sistema debería proporcionar financiación para preservar el inventario de viviendas asequibles privadas existentes y apoyar la construcción de nuevas unidades asequibles.

El sistema de alquiler de vivienda necesita acceso a capital para servir a todos los individuos que de él dependen. Garantizar una financiación adecuada para conservar la asequibilidad y construcción de viviendas requiere una garantía del gobierno cuidadosamente implementada y dirigida a inspirar al capital privado a asumir riesgos antes que  gobierno para la financiación multifamiliar asequible. Es esencial que las necesidades de financiación del alquiler multifamiliar reciban atención explícita en la reforma de financiación de la vivienda para que el eventual nuevo sistema conserve los fuertes atributos que han perdurado a través de la crisis financiera a la financiación de viviendas de alquiler asequible.

8. El sistema debe apoyar las prácticas de servicios hipotecarios eficaces y justos, así como sistemas apropiados para apoyar la claridad de los títulos de propiedad.

Una de las áreas más “quebradas” del sistema de financiación de la vivienda son los servicios hipotecarios. A raíz de la crisis inmobiliaria y financiera, los incentivos financieros equívocos integrados en el sistema actual de compensación al administrador de préstamos hipotecarios , así como los acuerdos de agrupación confusos y los acuerdos de  servicios resultaron  en administradores de hipotecas agravando seriamente el daño en lugar de mejorarlo. Es la responsabilidad del Congreso solucionar estos problemas en una reforma.

9. El sistema debería facilitar el acceso y la igualdad de condiciones para los prestamistas, tanto grandes como pequeños.

Un mercado de préstamos diverso es crucial para garantizar el acceso amplio al crédito para todos los deudores y comunidades, incluidas las comunidades rurales, las comunidades de color, y las comunidades que han sido más afectadas duramente por la recesión. Un mercado secundario que permite a los prestamistas de todos los tamaños en todas comunidades ofrecer hipotecas en condiciones iguales y bien entendidas es una de las funciones beneficiosas principales de Fannie Mae y Freddie Mac que, en el futuro, el sistema reformado debe mantener e incluso mejorar.

10. El sistema debe incluir fuertes herramientas reguladoras para supervisar, controlar y garantizar el funcionamiento adecuado de las entidades que proporcionan acceso a la garantía del gobierno.

La floja regulación y reguladores que no avanzaban el interés público en muchos aspectos nos llevaron a la crisis que experimentamos recientemente, tanto en el sistema de financiación de la vivienda como en el sistema financiero entero. Para cualquier sistema nuevo, es fundamental que el gobierno tenga acceso la gama completa de instrumentos de regulación para supervisar fiadores de bonos, los emisores, y otras contrapartes.

Julia Gordon es el Director de Finanzas y Política de Vivienda en el Center for American Progress.

Lea el testimonio completo aqui.

Para hablar con un experto, favor de ponerse en contacto con Tanya Arditi via email a tarditi@americanprogress.org o por teléfono al 202.741.6258.