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Cómo Hacer que el Mercado Hipotecario Funcione para las Familias de los EE.UU.

FUENTE: AP/John Raoux

This December 20, 2011 photo shows a row of new homes for sale in Winter Garden, Florida.

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Presentado por el Center for American Progress y el National Council of La Raza

Introducción y resumen

El sistema de financiamiento hipotecario de la vivienda en los EE.UU. se encuentra en una encrucijada. Podemos reestructurar el sistema de financiamiento hipotecario a fin de reestablecer el equilibrio del mercado de la vivienda y brindar crédito a una población amplia y diversa, o podemos vivir con un sistema en el que las opciones de crédito y vivienda sean más caras, más limitadas y menos sostenibles, sobre todo para los hogares de minorías y de individuos con ingreso bajo o moderado. La elección que hagamos determinará no solo la sostenibilidad de un mercado de vivienda robusto, sino también las oportunidades económicas para millones de familias.

En el 2008 nuestro sistema financiero fallo terriblemente, y  los contribuyentes fiscales lo rescataron, pero a un gran costo. En el futuro, parece muy probable que se requiera cierta medida de apoyo gubernamental continuo para las hipotecas, los bancos y otras instituciones financieras, ya sea en forma de garantía explícita u otra forma de rescate, si el sistema vuelve a fallar. A cambio de su protección del mercado hipotecario y las instituciones financieras, los contribuyentes merecen un mercado que sirva a los intereses de las familias y la economía en su totalidad.

La mayoría de las personas piensan en los prestamistas hipotecarios como el punto  de intersección con el público. No obstante, el menos transparente pero muy grande mercado hipotecario secundario—el que compra hipotecas, las agrupa en paquetes de valores y las vende a los inversionistas—desempeña un papel crucial a la hora de asegurar el acceso y la asequibilidad dentro del sistema financiero de la vivienda. Los prestamistas prefieren hacer los tipos de préstamos hipotecarios que compra el mercado secundario. Por esta razón, una de las formas más eficaces de garantizar un mercado hipotecario primario amplio, accesible y asequible es a través de la creación de un mercado secundario que  promueva esos mismos principios.

A través del uso de una gama de posibles herramientas, el mercado secundario puede estimular a los prestamistas a brindar acceso a todos los estadounidenses a hipotecas seguras y asequibles, incluidas las poblaciones tradicionalmente desatendidas como los hispanos, afroamericanos, residentes rurales, familias de ingresos bajos y moderados, asiáticos, baby boomers y los echo boomers. Este mercado también puede ayudar a aumentar el acceso y la asequibilidad a través de apoyar a la normalización y  los costos reducidos y a la adopción de innovación responsable y focalizada de productos que pueden estar ampliamente disponibles en todo el mercado hipotecario.

En la Sección 1 de este informe, titulada “La necesidad de un mayor acceso a la posesión de viviendas asequibles”, se analiza la importancia de ser dueños de viviendas y el sistema de financiamiento de la vivienda para tener familias y vecindarios fuertes y para la economía en general. Los Estados Unidos tiene una larga historia de desigualdad al acceso a hipotecas asequibles y sostenibles, particularmente para las comunidades de minorías y de ingresos bajos y moderados. La falta de igualdad de acceso al crédito hipotecario puede explicarse por una variedad de factores, entre los cuales figuran no solo la discriminación tradicional sino también el fracaso de los prestamistas hipotecarios para servir a geografías y poblaciones que ellos pueden considerar menos lucrativas (lo que se conoce como la selección del mercado más rentable). Esta diferencia en el acceso al crédito contribuye a la brecha de la riqueza sin precedentes existente en la nación a pesar de los esfuerzos gubernamentales por mejorar el acceso. Por esta razón, es crucial rediseñar el sistema para tener en cuenta los cambios demográficos  y modificar los perfiles cambiantes del consumidor, incluyendo el rápido crecimiento de las comunidades de color, la disminución de la seguridad económica y el aumento de la demanda entre los estadounidenses de zonas rurales.

En la Sección 2, titulada “El papel del mercado hipotecario secundario en el apoyo al acceso y la asequibilidad”, se examina la capacidad del mercado hipotecario secundario para influir en el mercado primario y mejorar el acceso al crédito hipotecario para una población más amplia de posibles propietarios de vivienda. La disposición del mercado secundario de comprar productos crediticios selectos, así como sus políticas en relación con la fijación de precios, garantía, documentación, reservas de capital y recompras, pueden alentar al mercado primario o desalentarlo a la hora de extender créditos a las poblaciones tradicionalmente desatendidas. El apalancamiento de esta influencia con el fin de mejorar el acceso no solo aumenta las oportunidades de propiedad de vivienda asequible sino que también crea  nuevas oportunidades de negocios para el mercado primario.

En la Sección 3, titulada “El vínculo de la viviendas de alquiler con el mercado hipotecario secundario”, se analiza el papel del mercado secundario en el aseguramiento de la financiación adecuada para el desarrollo de la vivienda de alquiler asequible. Las empresas patrocinadas por el estado, o EPEs (GSEs por sus siglas en inglés), y la Agencia Federal de la Vivienda cuentan con un largo historial de apoyo a los principios de acceso y asequibilidad en el contexto de la vivienda de alquiler. De hecho, durante la crisis financiera del 2008, cuando el capital privado retrocedió a nivel nacional, los canales apoyados por el gobierno, sobre todo las EPEs, eran prácticamente las únicas fuentes de capital para el financiamiento de todas las viviendas de alquiler. Por este motivo, las propuestas relacionadas con el futuro del financiamiento de la vivienda deberán incluir obligatoriamente el examen del financiamiento multifamiliar así como el financiamiento unifamiliar.

En la Sección 4, titulada “El Fondo de Acceso al Mercado”, se define la importancia de promover la innovación segura de productos como un modo de aumentar el acceso. Muchos potenciales propietarios de vivienda que una vez fueron considerados como riesgos inaceptables debido a su riqueza escasa, el empleo no tradicional, o su falta de crédito tradicional, han sido atendidos exitosamente por el sistema de financiamiento de la vivienda a través del aseguramiento cuidadoso y los programas de crédito focalizados que utilizan cantidades limitadas de refuerzo del crédito. Nosotros recomendamos establecer un Fondo de Acceso al Mercado para apoyar el tipo de innovaciones que han demostrado ser tan exitosas en el pasado y, en el momento adecuado, adaptar a escala los nuevos productos y servicios crediticios que mejor responden a las necesidades de estos prestatarios.

En la Sección 5, titulada “Los planes estratégicos y su evaluación”, se detalla la necesidad de supervisión eficaz del mercado secundario a fin de asegurar que los beneficios públicos del sistema respaldado por los contribuyentes estén ampliamente disponibles. Por ejemplo, el regulador/los reguladores del mercado puede/n aumentar el acceso al crédito asequible y sostenible a través de la identificación de las deficiencias del mercado, la elevación de los productos prometedores y  la suspensión de la actividad predatora o discriminatoria. Nosotros esbozamos una posible estrategia para la regulación robusta que se apoya en los análisis de mercado, planes estratégicos  y opinión pública para monitorear el desempeño de las entidades del mercado secundario, tanto en sentido amplio como en relación con la atención a los mercados tradicionalmente desatendidos.

En resumen, nosotros creemos que es posible diseñar un sistema de financiamiento de la vivienda que satisfaga de manera eficaz las necesidades de vivienda de los EE.UU., siempre que lo hagamos en forma deliberada y reflexiva. Al apoyar estos valores fundamentales de acceso y asequibilidad, el sistema de financiamiento de la vivienda puede ayudar a brindar acceso al crédito, permitir a las familias crear riqueza, construir vecindarios fuertes y apoyar tanto a la economía local como nacional.

Lea el informe completo aquí.

Para hablar con un experto, favor de ponerse en contacto con Tanya Arditi via email a tarditi@americanprogress.org o por teléfono al 202.741.6258.