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Salvando los hogares estadounidenses: Lección No. 1

FUENTE: AP/Matt York

Una familia posa en frente de su casa, la cual lograron retener luego de que su prestamista modificara su préstamo. Sin embargo, otros propietarios aún afrontan cifras récord de ejecuciones hipotecarias. 

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Los propietarios de viviendas en Estados Unidos aún afrontan cifras récord de ejecuciones hipotecarias y una caída de los precios inmobiliarios. El Congreso y la administración de Obama están enfrentando la realidad de la crisis inmobiliaria de nuevas maneras despues de dos años de inacción por parte de la administración de Bush. Los planes de la administración de Obama de abordar el origen de lo que aqueja a nuestra economía—el mercado inmobiliario paralizado— al fin ofrece ayuda para los propietarios de viviendas. Ahora el Congreso está preparado para hacer su parte.

A continuación figuran las características clave del Helping Families Save Their Homes Act of 2009 (Ley de Ayuda Familiar para Salvar la Vivienda del 2009). Esta ley merece apoyo bipartidista por la intensidad de los problemas del mercado inmobiliario y por los 8 millones de propietarios de viviendas que enfrentan una ejecución hipotecaria este año, quienes desesperadamente necesitan ayuda para poner fin a la caída de los precios de las viviendas. Específicamente, la ley:

1. Permitirá que todos los propietarios de viviendas que enfrentan una ejecución hipotecaria protejan su vivienda en los juicios por bancarrota. La ley permitirá que el juez de bancarrota revalúe el monto del préstamo garantizado que la deuda de la vivienda sea igual al valor justo en el mercado y así crear una oportunidad para ofrecer pagos hipotecarios mensuales asequibles. Ello permitirá que una mayor cantidad de propietarios permanezcan en sus viviendas y así evitar la ejecución. Asimismo, la posibilidad de que un cambio sea ordenado por un juez en cuanto a los términos del préstamo animará a los prestamistas hipotecarios y a los inversores inmobiliarios a negociar con los propietarios que enfrentan una ejecución hipotecaria fuera de un tribunal de bancarrota.

  • El evitar las ejecuciones también tiene un impacto colateral positivo, tal como establecer el valor mínimo de las viviendas y proteger comunidades de los desalojos múltiples.
  • A menudo se malinterpreta el revalúo por bancarrota como una cancelación de la deuda que tiene el prestatario, cuando simplemente se reduce el monto garantizado de la deuda y el resto del préstamo se convierte en una deuda sin garantía. En el caso de las deudas sin garantía, tal como las deudas por tarjeta de crédito y muchos otros préstamos, el prestatario las salda pro rata—cada uno asume su parte proporcional—hasta el punto que pueda costear dicho gasto. Este cambio en las normas de bancarrota es totalmente razonable; si la garantía que se utiliza para garantizar la deuda—en este caso una casa—disminuye de valor, es poco sensato que se infle artificialmente su valor cuando la alternativa para reestructurar el préstamo—recobro de posesión de un bien a través de la ejecución hipotecaria—dará como rendimiento sólo el actual precio de mercado.
  • Como las pérdidas en que incurren los prestamistas e inversores cuando se ejecuta una propiedad son tan elevadas, las modificaciones también los beneficiarán otorgándoles un valor mayor al que obtendrían mediante la ejecución y el recobro de posesión de la vivienda. En medida que las hipotecas inmobiliarias ahora son garantizadas —reunidas en un gran fondo común de préstamos en el que las acciones del fondo se venden a bajos precios a diferentes accionistas como un paquete accionario— el valor de los títulos con garantía hipotecaria afectados también quedarían mejor protegidos con un revalúo por bancarrota que con la ejecución.

2. Modificará el programa Hope for Homeowners, aprobado en 2008, para disminuir los pagos mensuales de los prestatarios que refinancien su deuda en virtud del programa y a la vez agilizará algunas características del programa para que abarque a más familias. En virtud del programa, una familia podría refinanciar su deuda en un nuevo préstamo equivalente al 96.5 por ciento del valor actual de la propiedad. A cambio de asumir la pérdida entre el anterior y el nuevo monto del préstamo, a los inversores se les otorgará una garantía por el monto del nuevo préstamo. Si este se considera en conjunto con los cambios a la bancarrota, los recaudadores deberían estar más predispuestos a participar en Hope for Homeowners ya que los revalúos en ambos casos son comparables, pero la participación en el programa garantiza el saldo restante mientras que la modificación judicial no lo hace.

3. Brindará salvaguardas legales para que las empresas recaudadoras de hipotecas—las empresas que cobran los pagos mensuales a los propietarios— trabajen con los propietarios de viviendas que enfrentan una ejecución para negociar términos asequibles respecto de la hipoteca. La ley crearía disposiciones denominadas “safe harbor” para permitir que los recaudadores hipotecarios puedan modificar los términos de las hipotecas. Actualmente, los recaudadores hipotecarios sostienen que una de las razones por las cuales modifican tan pocas hipotecas es porque podrían ser considerados responsables frente a los inversores que objeten la modificación incluso cuando sea en su propio beneficio a largo plazo.

¿De qué manera los cambios a la ley de quiebras ayudarán a mejorar nuestra crisis inmobiliaria y ayudará a los propietarios de viviendas?

Bajo la ley actual de bancarrotas, una familia obrera únicamente puede postergar, pero no evitar la ejecución de su residencia principal. La Ley Helping Families Save Their Home permitirá que los jueces de bancarrota disminuyan el monto de capital del préstamo de un propietario al actual valor en el mercado denominado como “cram down”.

El juez también podrá prorrogar el plazo hasta 40 años y modificar la tasa de interés. Estas disposiciones no ayudarán a los prestatarios cuyos ingresos sean tan bajos que ni siquiera puedan afrontar dichos pagos modificados.

Según un estudio reciente realizado por Credit Suisse, estos cambios pueden ayudar en forma directa a aproximadamente el 20 por ciento de los prestatarios que afrontan una ejecución para que permanezcan en sus viviendas. Claramente, esta disposición está pensada sólo para los propietarios responsables que puedan cumplir con sus obligaciones una vez que se modifiquen las hipotecas junto con sus otras deudas.

Asimismo, Credit Suisse anticipa que este cambio incentivará mayores modificaciones a los préstamos ya que se alentará a las empresas recaudadoras de hipotecas a modificar los préstamos fuera de los tribunales de bancarrotas y recibirán protección legal para hacerlo. Ello permitirá que una cantidad aún mayor de propietarios permanezcan en sus viviendas.

Durante casi dos años, la administración Bush instó esfuerzos puramente voluntarios para lograr que los recaudadores de préstamos hipotecarios negocien términos de modificación del préstamo con los propietarios. Por mucho tiempo ha sido claro que un enfoque voluntario no logra detener ejecuciones que podrían haber sido prevenidas. La nueva ley podrá permitir que varios millones de propietarios tengan la oportunidad de obligar a los prestamistas a reestructurar un préstamo cuando ello evitaría la ejecución e incentivará a los recaudadores a modificar más préstamos para evitar terminar en un tribunal de quiebras. Y cuanto menos ejecuciones, menos exacerbación para la crisis económica nacional proveniente de los precios en caída de las viviendas y los vecindarios desestabilizados.

¿Qué establece respecto de los prestamistas e inversores hipotecarios?

La ley contiene disposiciones para proteger a los prestamistas—y los inversores de estas hipotecas—cuyos préstamos se ven modificados por bancarrota al recapturar a su favor una gran proporción de las ganancias producidas de la venta que están por encima del nuevo monto del préstamo. Los prestamistas obtendrán el 80 por ciento de las ganancias por encima del monto reducido del capital del préstamo que haya aprobado el juez de bancarrota si la casa se vendiera dentro del año y el 60 por ciento si se vendiera dentro de los dos años con una eliminación gradual de otro 20 por ciento por año durante los siguientes tres años.

Además, las disposiciones “safe harbor” para las empresas recaudadoras de hipotecas les deben permitir modificar en forma segura las hipotecas antes de llegar a la ejecución o a un tribunal de quiebras. Entre las ejecuciones que se evitan por los jueces de bancarrota y las que se evitan debido a la disposición “safe harbor” para las empresas recaudadoras, la ley podría impedir una gran cantidad de pérdidas que se incurren durante el costoso proceso de ejecución. En general, ello estabilizaría el valor de estos préstamos y mejoraría drásticamente el valor de las carteras hipotecarias de los inversores.

¿Pero el mayor acceso a los tribunales de bancarrotas no producirá efectos colaterales perjudiciales o consecuencias inesperadas?

Los opositores a la opción de “cram down” para los propietarios alegan que desbordará los tribunales, aumentará las tasas de interés para todos los prestatarios y sacará de un apuro a los propietarios que no se merecen. Muchos analistas y observadores consideran que estos argumentos son exagerados y que los beneficios para la crisis económica nacional superan cualquier efecto colateral potencial.

Un artículo elaborado en detalle por el catedrático Adam Levitin de la Facultad de Derecho de la Universidad de Georgetown analiza los argumentos de los opositores y manifiesta lo siguiente: “La modificación de la bancarrota es un tipo de ayuda que provee auxilio inmediato a las ejecuciones lo cual implica ningun costo alguno para los contribuyentes, no crea un peligro moral, puede tratar tanto las hipotecas imposibles de enfrontar como las hipotecas depreciadas y brinda una importante defensa futura frente al riesgo sistémico del sistema financiero.”

Hay que reconocer que el juez de bancarrota reestructura la deuda de acuerdo con principios claramente definidos, pues la idea de que los prestamistas o los inversores serán totalmente saldados carece de sentido. Sin embargo, los opositores a los cambios del código de bancarrotas argumentan que las tasas de interés aumentarán drásticamente para contrarrestar el nuevo riesgo que implicarán estos cambios. Diferentes estudios y expertos han refutado los argumentos sin fundamento de aquellos que sostienen que las tasas de interés de las hipotecas se dispararán luego de efectuar dicho cambio en la ley.

Sin embargo, existe la posibilidad de que las peticiones de bancarrota se disparen considerablemente si se sanciona la ley. Después de todo, millones de propietarios enfrentan una aflicción financiera. Sin embargo, nuestros tribunales de quiebra pueden manejar un importante incremento de las peticiones. Antes de los cambios más extensos a las leyes de bancarrotas personales en 2005, nuestros tribunales manejaban un enorme caudal de nuevos casos sin grandes problemas. Muchos expertos consideran que el sistema puede manejar la mayor demanda.

Para hablar con un experto, favor de ponerse en contacto con Tanya Arditi via email a tarditi@americanprogress.org o por teléfono al 202.741.6258.